Betaalbare prefab sociale huurwoning op komst

20.03.2016 Think Wonen heeft een fabrieksmatig geproduceerde goedkope sociale huurwoning ontworpen. Daarmee heeft het bedrijf in Almere een prijs gewonnen. De trend richting rendabel bouwen in het sociale segment lijkt ingezet.

Bij Think Wonen kan de vlag uit. Het bedrijf uit Drunen is een van de twee winnaars van de door de gemeente Almere uitgeschreven prijsvraag voor een ontwerp van een goedkope sociale huurwoning. De andere winnaar was een gezamenlijk project van woningcorporatie de Alliantie en Trebbe Wonen; een bouwbedrijf dat woningen ter plaatse als een bouwpakket in elkaar zet. Trebbe zal zonder twijfel ook prima woningen hebben ontworpen en voor een redelijke prijs. De corporatie en de ontwerper waren bij de presentatie van de winnaars op 10 maart echter niet erg scheutig met het beantwoorden van vragen over zaken als bouwkosten, financiering en rentabiliteit van de investering. Het was daarom moeilijk om een goed beeld te krijgen van de financiële kant van de zaak. Think gaf meer openheid van zaken.

Veeg teken

Het gaat bij Think om een grondgebonden gezinswoning met een vloeroppervlak van 80 vierkante meter. Het uitgangspunt bij de bouw is een stalen frame. Dat is een stuk lichter dan betonplaten. Het huis heeft twee slaapkamers en de huur bedraagt 550 euro. Het betreft een zogeheten ‘nul op de meter’-ontwerp. Dat wil zeggen dat de woning optimaal is geïsoleerd en een dak met zonnecellen heeft. Er lekt nauwelijks energie weg en door de zonnecellen hoeft er geen externe energie te worden toegevoegd. De stichtingskosten (bouwkosten plus grond) bedragen 135.000 euro. De grond kost 13.750 euro per perceel. In 2015 bedroegen de gemiddelde stichtingskosten van een corporatiewoning 162.000 euro.

Martijn Weinreich, Thinks CFO, schat dat de woning 160 wws-punten heeft. De grens van de sociale sector ligt bij 141 punten, dus de woning heeft op zich genoeg punten om buiten het sociale segment te worden getild. Dat is meestal een veeg teken, want het maakt verkoop bij mutatie heel aanlokkelijk. Toch heeft Think een contract getekend om de woning gedurende 30 jaar te blijven verhuren onder de aftoppingsgrens. Onder die grens heeft een huishouden, mits het minder dan 30.000 euro aan inkomen heeft, over de hele huur recht op huurtoeslag.

Fabriek

Think is geen klassieke aannemer. Het bedrijf bouwt de woningen in een fabriek. Zolang zo’n woning minder dan 6 meter breed is, kunnen de benedenverdieping en de bovenverdieping apart op een vrachtwagen naar de bouwplaats worden vervoerd. Daar wordt de benedenverdieping op het fundament gehesen en de bovenverdieping op de benedenverdieping gezet. De hele plaatsing duurt één dag. Alle leidingen kunnen direct worden ingeplugd.

Het voordeel van bouwen in een fabriek is dat de woningen zonder tijdsverlies, volgens een vast werkplan worden gebouwd. Op een bouwplaats is alles minder controleerbaar. Door onvolkomenheden in het bouwproces, vertragingen bij leveranties en tegenslag met het weer, worden er bijna altijd faalkosten gemaakt. Hoe hoog die zijn is niet precies te bepalen. Afhankelijk van hoe goed het bouwproces is georganiseerd, lopen die kosten uiteen van 10 tot 30 procent. Bij Think in de fabriek bedragen ze nagenoeg nul. De aanpak van Think brengt wel weer veel hogere transportkosten en kosten voor bijvoorbeeld een zware hijskraan mee.

Onderhoudslasten

Think heeft nog een voordeel ten opzichte van corporaties. De 36 woningen zijn vonkelnieuw en zullen weinig onderhoud vergen. De gemiddelde onderhoudslasten van een corporatie bedragen 1.700 euro per jaar, per woning, oftewel ruim 3 maanden gemiddelde huur. Die zijn zo hoog omdat ze ook veel oude woningen in de portefeuille hebben, die veel meer onderhoud vergen dan de nieuwere woningen. Thinks onderhoudslasten zullen toenemen met de jaren, maar of ze de komende 30 jaar ooit op dat niveau van de corporatiesector komen, valt zeer te betwijfelen.

Weinreich stelt dat het project weliswaar renderend is, maar dat dit rendement niet het enige belangrijke aspect is. Weinreich: 'Het is ook een manier om de wereld te laten zien waartoe we in staat zijn.'

Tytsjerksteradiel

Het is niet de eerste keer dat een particulier initiatief heeft geleid tot rendabele sociale huurwoningen. In de gemeente Tytsjerksteradiel bouwden Feenstra Bouwadvies en Veenstra Bouw in 2013 twintig sociale huurwoningen, waaronder acht half vrijstaande woningen. De benedenverdieping van die acht woningen bestaat uit prefab-betonwanden. Ook de vloer van de eerste verdieping is beton. De bovenbouw is houtskeletbouw. Het vloeroppervlak bedraagt circa 90 vierkante meter. De stichtingskosten beliepen circa 150.000 euro. Feenstra en Veenstra hadden de bouw zo georganiseerd dat de faalkosten minimaal waren. De gemeente Tytsjerksteradiel is met de lokale investeerder, die inzet op een rendement van 5 procent op het eigen vermogen, overeengekomen dat de woningen gedurende 10 jaar onder de aftoppingsgrens worden verhuurd.

Waarom zijn dergelijke projecten belangrijk? Die paar woningen zijn uiteindelijk maar een druppel op de gloeiende plaat. Het is echter te verwachten dat corporaties erdoor worden uitgedaagd. Jarenlang hebben ze woningen gebouwd die niet dekkend waren te exploiteren. Volgens Thijs Luijkx van www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl bedraagt het onrendabele gedeelte nu gemiddeld circa 30 procent van de stichtingskosten. Door initiatieven van partijen als Think, Feenstra en Veenstra, en Heijmans, met de verplaatsbare Heijmans One, wordt het steeds duidelijker dat het weldegelijk mogelijk is om renderend sociaal te bouwen. De woningen zijn meestal wat kleiner, maar gerieflijk, uitstekend geïsoleerd en absoluut geschikt voor kleine huishoudens.

Concurrentie

Er moeten nu meer aanbieders komen in het conceptuele segment. De bouwcapaciteit moet omhoog en de concurrentie moet verhevigen, zodat de prijzen scherp worden. Dat laatste is belangrijk, omdat met het aantrekken van de bouwmarkt de marges in de bouwsector weer zullen oplopen.

De tijd van grote, luxe corporatiewoningen lijkt voorbij. Het passend toewijzen dwingt de corporaties om nieuwe huurders met recht op huurtoeslag ook een woning te bieden binnen het huurtoeslagsegment. Verder heeft de verhuurderheffing in de corporatiesector geleid tot het besef dat de kosten omlaag moeten. Nieuwe, meer conceptuele bouwtechnieken, winnen daardoor terrein.

Corporaties zijn ook steeds meer bereid om de verantwoordelijkheid voor de bouw neer te leggen bij de bouwer. De klassieke methode, waarbij de corporatie ieder aspect van de te bouwen woning specificeert, verliest terrein.

Think heeft een maximum productiecapaciteit van 200 woningen. Daarmee bouw je Nederland niet vol, maar het bedrijf maakt met het Almere-project in ieder geval duidelijk dat het niet noodzakelijk is om tussen de 1,5 en 2 ton te besteden aan een sociale huurwoning.

 

bron: www.ftm.nl


Terug naar boven